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[摘要]買二手房，實地看房是非常重要的環節。千萬不要看看同戶型的房子，差不多就付款買了，即使兩套房子戶型完全一致，但因為房屋位置不同，他們的采光和通風效果也很難一致。所以看房時一定要實地看自己所選的房子。
??對于許多想購買二手房的人來說，如何挑選一套適合自己的房子是大家普遍關心的問題，買二手房一定要實地看房，只有自己親自看過了，才能知道房子的整體情況，比如硬件設施、朝向、采光、裝修情況等。那么，買二手房看房具體都看什么？
??一：查看房子的硬件情況
??房子的硬件情況涵蓋了很多，比如建筑類型、房齡、戶型、樓層、朝向、采光、實際使用面積、是否免稅等。
??1.看建筑類型
??建筑類型主要分為板樓和塔樓兩種。板樓一般是采光通風很好的南北通透戶型，通常為一梯兩戶。一棟樓的住戶較少，居住體驗良好。塔樓的建筑密度比較高，通常為兩梯四戶或六戶等。住戶的增加意味著噪音的增加。塔樓的優勢是部分高層建筑視野更好，建筑內部改造靈活性比較好。
??2.看房齡
??二手房房齡指的是房屋的建成年代，它不僅關系著房屋的老舊程度、居住體驗，還關系到購房者的貸款額度。
??3.看戶型
??選擇一個好的戶型，自然采光好，格局方正，通風效果好，房間不存在缺角的情況，開間進深比合適、動靜分區良好等。
??4.看朝向
??朝向好的房子能夠獲得大量的自然采光，家里有老人的尤其要注意朝向，它能影響室內的溫度、濕度和衛生狀況。
??5.看樓層
??對于塔樓來說，一般樓層由好到差的排序依次是中高層—頂層—底層。
??對于普通的6層板樓來說，一般樓層由好到差的排序依次是4-3-5-2-1-6。
??6.看使用面積
??普通板樓的得房率大概有85%，帶電梯的板樓也基本能達到80%以上；而塔樓的得房率普遍在75%-80%之間。如果建筑面積為100平米的話，板樓實際使用面積比塔樓高5平米以上。
??7.看是否免稅
??滿兩年可以免增值稅、滿五年可以免個稅，這些都是降低交易成本的關鍵因素。
??二：看房子裝修情況
??1.檢查房屋通風
??應注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。
??2.看水管有沒有問題
??如果要想知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢、水有無泛黃，看看排水系統是否正常。沒有熱水的房子一般有兩種情況：一是房子已經很久都沒人住了，二是房子可能賣了很久都沒賣出去。
??3.看墻壁、天花板
??最好雨天來檢查墻壁、天花板等，因為下過大雨后，無論業主先前對房屋進行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水的“侵襲”，這時候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水就能一覽無遺。尤其要格外留意陽臺、衛生間附近的地板，看看有沒有潮濕發霉的現象。
??4.看房頂是否有漏水
??看完客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房外，購房者還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻的現象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂里面房屋四角是否有油漆脫落、漏水等。
??三：看二手房配套狀況
??1.看物業服務
??物業服務的差距不僅體現在物業費上，更體現在小區日常維護、小區安全巡查、業主報修反饋效率等。
??入夜看房能考察小區物業管理是否重視安全、有無定時巡邏，安全防范措施是否周全，有無攤販等產生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。
??2.看業主群體
??業主群體的素質基本上決定了小區整體水平，從而影響你的生活品質。
??3.看周邊教育
??教育配套是很關鍵的，它在很大程度上決定了小區的價格走勢。買房后，你的孩子是否擁有入學目標學校的資格。
??4.看商業和交通等配套
??商業配套影響日常購物消費需求、交通配套則關乎出行的便捷程度。
??5.多和小區工作人員聊天
??可以和小區管理員或警衛聊天。因為他們是最了解該小區基本狀況的，有時他們比業主更能客觀、準確地告知買家房屋的相關情況。從他們口中獲得所需的信息，有時能成為買房與否的決定性因素。
??買二手房實地看房很重要，日后的居住舒適度就完全看它了。以上所說的那些二手房看房技巧都是很多購房者的經驗所得，學習一下是很有必要的。
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